Co to jest mikroapartament i czy warto go kupić? Moda czy rozsądna inwestycja?

 

Jeszcze kilka lat temu nikt nie słyszał o mikroapartamentach. Dziś są w ofertach większości dużych deweloperów i w wielu ogłoszeniach z rynku wtórnego. Kuszą niską ceną, nowoczesnym wykończeniem i świetną lokalizacją.

Ale czy mikroapartament to faktycznie „małe, ale własne”, czy raczej pułapka w ładnym opakowaniu? I czy w 2025 roku warto w coś takiego inwestować?

Mikroapartament – co to właściwie jest?

Nie ma jednej definicji, ale przyjmuje się, że mikroapartament to lokal mieszkalny o powierzchni do 25 m².
Najczęściej ma:

– salon połączony z aneksem kuchennym,
– małą łazienkę z prysznicem,
– minimalne miejsce do spania i przechowywania,
– często balkon (ale nie zawsze),
– i tyle.

W praktyce: jeden pokój z aneksem, maksymalnie kompaktowy i często zaprojektowany tak, by „wydawał się większy niż jest”.

Dlaczego ludzie kupują mikroapartamenty?

– Bo są tańsze. Cena zakupu jest niższa niż w przypadku standardowego mieszkania.
– Bo są w dobrych lokalizacjach – często blisko centrum, uczelni, biurowców.
– Bo można je szybko wynająć – zwłaszcza studentom, singlom, pracownikom zdalnym.
– Bo wiele z nich jest nowych i estetycznie urządzonych, gotowych do wejścia.

Dla osób z ograniczonym budżetem albo szukających inwestycji pod wynajem, mikroapartament wygląda jak dobra opcja.

Ale są też poważne „ale”

1. To nie zawsze jest mieszkanie

Wiele mikroapartamentów to… lokale użytkowe z funkcją mieszkalną. Co to znaczy?

– nie możesz w nich się zameldować,
– trudniej uzyskać kredyt hipoteczny,
– są opodatkowane wyższą stawką (VAT 23% zamiast 8%),
– nie obowiązują tam niektóre normy dotyczące hałasu, nasłonecznienia czy metrażu,
– mogą nie być objęte rękojmią dewelopera w takim zakresie jak mieszkania.

Jeśli nie czytasz dokładnie umowy – możesz kupić lokal, który nie daje takich samych praw, jak klasyczne „M”.

2. Mieszka się tam... ciasno

Nawet najlepiej zaprojektowane 19–24 m² to wciąż 19–24 m².
Przy dłuższym mieszkaniu we dwójkę robi się ciasno, brakuje miejsca na przechowywanie, a kuchnia często jest symboliczna.
To opcja „na chwilę”, nie dla każdego i nie na każde potrzeby.

3. Trudniej je później sprzedać

Mikroapartamenty są dziś modne. Ale co będzie za 5–10 lat?
Wielu inwestorów kupuje je hurtowo, przez co rynek wtórny może być za kilka lat przesycony.
A przeciętny kupujący szuka jednak pełnoprawnego mieszkania — z osobną sypialnią, większym metrażem, lepszą funkcjonalnością.

Czy warto kupić mikroapartament jako inwestycję?

To zależy.
Jeśli kupujesz w dobrej lokalizacji, za rozsądną cenę, i wiesz, że to lokal użytkowy — może się opłacać jako najmem krótkoterminowy lub dla studenta.
Ale trzeba brać pod uwagę ryzyka:
– zmiany w prawie,
– konkurencję,
– trudniejszy proces sprzedaży w przyszłości,
– możliwe trudności z finansowaniem z kredytu.

Dla kogo mikroapartament ma sens?

– Dla singla, który chce mieszkać w centrum i nie potrzebuje dużo przestrzeni.
– Dla kogoś, kto chce zacząć inwestować w nieruchomości, ale ma ograniczony budżet.
– Dla osoby pracującej w innym mieście — jako „baza noclegowa”.
– Dla studenta – choć wtedy bardziej opłacalny jest wynajem niż zakup.

Podsumowanie

Mikroapartamenty to ciekawa opcja – ale nie dla każdego i nie bez ryzyka.
Warto przed zakupem zadać sobie kilka prostych pytań:

– Czy wiem, co dokładnie kupuję – mieszkanie czy lokal użytkowy?
– Czy kupuję dla siebie, czy na wynajem?
– Czy jestem gotów zaakceptować ograniczenia?
– Czy mam plan B, jeśli nie uda się wynająć lub sprzedać?

Mniej metrów to nie zawsze mniej problemów.
Kupuj z głową – nawet jeśli metraż jest mikroskopijny.